Création d’entreprise : la question du local

Parce que vous avez eu du mal à trouver un emploi ou parce que vous avez souhaité vivre de votre passion, vous vous êtes mis à votre compte. À côté des procédures administratives, vous devez vous charger de questions logistiques, notamment la recherche du local. Cet article résume la démarche relative à la gestion du local lors de la création de l’entreprise et durant le cycle de vie de l’entreprise. Il ne s’agit pas ici de lister les critères du local idéal. Il s’agit de vous guider dans vos recherches afin que vous réussissiez à avoir entre les mains un large panel de choix. Vous choisissez ensuite le local qui vous convient le mieux en fonction de vos impératifs liés à l’emplacement, de votre budget, des conditions d’occupation des lieux et des infrastructures dont sont dotés les locaux.

La recherche du local

Pour trouver un local professionnel, vous pouvez adopter la même démarche que celle appliquée lors de la recherche d’un logement : approchez les agences immobilières (surtout celles spécialisées dans les locaux commerciaux), contactez des courtiers immobiliers (surtout ceux experts en recherche de bureaux), lisez les « petites » annonces dans la presse et la presse spécialisée. Vous pouvez décider de travailler depuis chez vous et de louer temporairement un local au sein d’un centre d’affaires de Paris lorsque les circonstances exigent cette location (on parle de « partage de bureaux ou de salles »). Vous avez également ce que l’on appelle les centres de domiciliation. Ces deux solutions sont à envisager lorsque vous appréciez la flexibilité. Si vous êtes une entreprise individuelle, envisagez le travail au sein des espaces de coworking. Par ailleurs, pensez à contacter votre chambre de commerce et d’industrie ainsi que votre chambre de métiers et de l’artisanat. Votre mairie peut également vous orienter vers des propriétaires ayant un bien à louer intéressant.

Un bureau dans le domicile principal

Vous avez fait le choix de vous servir d’une ou de quelques pièces de votre logement pour en faire les composants de votre local professionnel. Dans cette formule, il faut considérer deux aspects : la domiciliation administrative de l’entreprise d’une part, l’exercice de l’activité dans votre logement d’autre part. Concernant cette deuxième situation, deux cas de figure sont à retenir. Le premier cas vise les personnes qui vivent ou dont l’entreprise se trouve soit dans une commune possédant 200 000 habitants et plus, soit dans une commune rattachée aux départements des Hauts-de-Seine, de la Seine–Saint-Denis et du Val-de-Marne. Ces personnes doivent obtenir l’autorisation de la mairie pour un changement de la destination de l’immeuble (maison, studio, appartement…) où ils résident. La demande est rédigée par le locataire et doit présenter l’accord du propriétaire. Ce dernier peut également se charger directement de faire la demande. En plus de l’accord de la mairie (celle-ci peut imposer des conditions), elles doivent s’assurer que leur bail ou que le règlement de copropriété n’interdit pas expressément ce changement d’affectation. Si c’est le cas, elles doivent également demander une autorisation auprès des propriétaires. Avant dernier point, ces chefs d’entreprise doivent occuper effectivement le logement, lequel est obligatoirement sa résidence principale. Enfin, ils ne peuvent recevoir des clients ni entreposer des marchandises dans leur logement-bureaux.
Le second cas vise les personnes qui vivent ou dont le siège de leur entreprise est localisé dans une commune ne répondant pas aux spécificités précédemment citées ainsi que dans une zone franche urbaine. Cette catégorie d’entrepreneurs doit néanmoins vérifier que leur bail ou le règlement de copropriété n’interdit pas le changement d’affection du logement. Dans le cas contraire, l’entrepreneur se retrouve dans l’obligation de demander une autorisation auprès de son propriétaire.

La domiciliation administrative de l’entreprise

Cela signifie que vous mentionnez l’adresse de votre logement principal dans tous les documents à joindre à votre dossier de création d’entreprise (y compris, les documents pour les services fiscaux). En clair, votre logement devient le siège social de l’entreprise. La domiciliation ne vous donne pas automatiquement le droit de changer l’affectation de votre logement. De même, votre propriétaire n’a pas le droit d’appliquer le régime des baux commerciaux à votre bail. Notez qu’il y a une durée à la domiciliation de votre entreprise dans votre logement. Cette durée est indéterminée dans deux cas précis : soit vous exercez en tant qu’entreprise individuelle et votre activité ne requière aucun établissement (par exemple : vous n’avez pas besoin de stocker des matières premières) soit, ni le bail d’habitation, ni le règlement de copropriété, ni la mairie ne l’interdisent. Avant d’inscrire l’adresse de votre résidence principale dans les documents, vous devez donc vérifier que votre ou vos propriétaires ainsi que la mairie ne s’opposent pas à votre démarche. S’il n’y a aucune opposition, alors vous pouvez procéder à l’inscription et vous n’êtes pas tenu d’en informer la mairie et votre propriétaire de votre décision. Cette durée est de 5 ans si la mairie et le propriétaire s’opposent à la domiciliation et que, de surcroît, votre entreprise est une société. Enfin, si vous souhaitez à la fois une domiciliation administrative et l’exercice de l’activité à votre logement, vous devez, en plus de tout ce qui a été précédemment évoqué, voir les deux points. En premier lieu, votre bail ou le règlement de copropriété autorise l’exercice d’une activité commerciale dans l’immeuble. En second lieu, vous vous assurez que votre propriétaire est d’accord avec un changement d’affectation. Notez que dans le cas présent vous signez un bail mixte avec votre propriétaire.

La location d’un local professionnel ou commercial

Cette fois-ci, vous devez signer un bail commercial. Que vous louiez temporairement un local dans un centre d’affaires à Paris, ou que vous preniez une location sur une période indéterminée, vous ne pouvez échapper au bail commercial ou au bail professionnel. Les baux commerciaux sont appliqués dans 4 types d’activités : une industrielle, une entreprise commerciale, une entreprise artisanale, une activité libérale. Si le propriétaire refuse le renouvellement de votre bail alors il doit vous verser une indemnité d’éviction. Si vous n’avez pas envie de signer un bail commercial, alors voyez s’il est possible de trouver une convention d’occupation précaire. Dans le cas d’un local dans un centre d’affaires à Paris que vous occupez sur une courte période, vous signez un bail commercial de courte durée.

D’autres solutions

Savez-vous que la sous-location existe également dans le secteur professionnel ? Lorsqu’une entreprise occupe un local trop grand, la loi l’autorise à sous-louer une partie de son espace de travail à une autre entreprise : cette dernière signe alors un sous-bail. Des modifications sont alors apportées au bail commercial de l’entreprise qui sous-loue ses bureaux. Enfin, vous pouvez installer l’activité de votre entreprise dans des pépinières d’entreprises, dans un bâtiment-relais ou dans un hôtel d’entreprise.

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